Згода подружжя на продаж або купівлю нерухомості

Юристи Dopomoga24 розбираються, коли угода з нерухомістю потребує згоди другого з подружжя. Якщо ви плануєте продати або купити квартиру, будинок чи інший об’єкт, питання згоди другого з подружжя може вплинути на безпеку угоди — особливо якщо майно набувалося у шлюбі, оформлене на одного з подружжя, пара вже розлучилася або між сторонами є розбіжності. Ми аналізуємо документи та обставини набуття, щоб зрозуміти, чи потрібна згода подружжя на продаж нерухомості або згода подружжя на купівлю нерухомості у вашому випадку, і які ризики варто закрити до підписання договору.

Коли потрібна згода подружжя на продаж нерухомості

Згода може знадобитися, якщо квартиру, будинок або земельну ділянку купували у шлюбі — незалежно від того, хто з подружжя зазначений власником у документах. Реєстрація на одну людину не означає, що другий автоматично втрачає майнові права: за статтею 65 Сімейного кодексу розпорядження спільною власністю потребує взаємної згоди, а судова практика прямо підтверджує, що факт оформлення на одного з подружжя сам по собі не робить майно особистою власністю.

Ми перевіряємо кілька речей до того, як угода дійде до нотаріуса:

• дату набуття об’єкта — до шлюбу, у шлюбі або після розлучення;
• підставу набуття — купівля за спільні кошти, дарування, спадщина;
• наявність шлюбного договору, який може змінювати стандартний режим;
• факт розлучення і те, чи поділено майно фактично, а не тільки на папері;
• позицію другого з подружжя — згоден, недоступний, проти угоди.

Приклад: квартиру купили у шлюбі, оформили на дружину, через кілька років подружжя розлучилося. Поділу майна не було. Дружина вирішує продати квартиру — формально вона єдиний власник за документами, але чоловік зберігає майновий інтерес, і без його згоди угода несе ризик спору або відмови в нотаріальному посвідченні.

Універсальної відповіді тут немає: точний висновок можна дати тільки після того, як ми побачимо документи на об’єкт та історію його набуття.

Чи потрібна згода подружжя на купівлю нерухомості

Згода другого з подружжя може знадобитися не лише при продажу, а й при купівлі. Гроші, на які набувається квартира або будинок, у шлюбі зазвичай вважаються спільними — а отже, угода зачіпає майнові інтереси обох із подружжя, навіть якщо договір підписує і оформлює на себе тільки один із них. З 25 травня 2026 року це особливо важливо враховувати: згода подружжя на угоду, що потребує нотаріального посвідчення, тепер оформлюється як окремий нотаріально посвідчений документ — нотаріус буде вимагати його прямо, без альтернативних варіантів.

Ми допомагаємо розібратися в кількох ситуаціях до підписання договору:

• купівля оформлюється на одного з подружжя, але гроші — спільні, накопичені у шлюбі;
• частина суми внесена за рахунок особистих коштів одного з подружжя — подарунок, спадщина, продаж особистого майна;
• покупці — цивільні партнери без зареєстрованого шлюбу;
• угода вчиняється до розлучення, у процесі розлучення або одразу після нього.

Приклад: чоловік купує квартиру і реєструє її на себе, вважаючи, що раз гроші формально проходять через його рахунок, згода дружини не потрібна. На практиці джерело коштів важливіше за формальну сторону договору — якщо гроші спільні, без згоди другого з подружжя угода може опинитися під ризиком.

Точно сказати, чи потрібна згода в конкретному випадку, можна тільки після того, як ми подивимося на джерело коштів та умови угоди.

Які документи важливо перевірити перед угодою

Щоб зрозуміти, чи потрібна згода подружжя в конкретній ситуації, ми дивимося не на один документ, а на всю картину угоди. Набір зазвичай включає:

• правовстановлюючі документи на нерухомість — договір купівлі-продажу, дарування, спадщини, свідоцтво про право власності;
• свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу;
• шлюбний договір, якщо він укладався — він може змінювати стандартний режим спільної власності;
• паспорт та ідентифікаційний код обох із подружжя;
• документи, що підтверджують джерело коштів при купівлі — особливо якщо частина суми особиста.

З 25 травня 2026 року порядок оформлення самої згоди змінився: раніше нотаріус міг обмежитися засвідченням підпису на заяві подружжя, тепер згода на угоду, яка потребує нотаріального посвідчення або державної реєстрації, оформлюється як окремий нотаріально посвідчений документ. Це стосується і нинішніх, і колишніх подружжя — розлучення не звільняє від необхідності отримувати згоду, якщо майно не було поділено.

Цей перелік орієнтовний — точний набір залежить від об’єкта, історії його набуття та характеру угоди. Ми показуємо юристу документи до походу до нотаріуса, щоб заздалегідь побачити слабкі місця і не зіткнутися з відмовою в посвідченні вже на етапі угоди.

Що робити, якщо чоловік або дружина проти угоди чи не дає згоду

Відсутність згоди — не привід намагатися провести угоду «в обхід» або шукати формальні лазівки. Це привід спочатку розібратися, наскільки обґрунтована позиція другого з подружжя і які в нього реально є права на об’єкт.

Ситуації відрізняються одна від одної:

• чоловік або дружина прямо заперечує проти продажу чи купівлі;
• чоловік або дружина не виходить на зв’язок — виїхав, не відповідає, уникає розмови;
• чоловік або дружина перебуває за кордоном, і особиста присутність у нотаріуса неможлива;
• пара розлучилася, але поділу майна не було, і колишній чоловік або дружина відмовляється давати згоду на угоду зі спільним об’єктом.

Закон №4824-IX окремо описує випадки, коли чоловік або дружина фізично не може дати згоду — наприклад, перебуває в полоні або визнаний зниклим безвісти; для таких ситуацій передбачений особливий порядок. Це не означає, що згоду можна просто пропустити в будь-якій спірній ситуації — кожен випадок розглядається окремо.

Приклад: подружжя розлучилося три роки тому, квартира була куплена у шлюбі і записана на чоловіка. Поділу майна не проводили. Чоловік вирішує продати квартиру, колишня дружина проти — вона вважає, що має право на половину. Формально вона не власник за документами, але фактично зберігає майновий інтерес, і продаж без її згоди створює прямий ризик для покупця.

У таких випадках робота будується по етапах: спочатку переговори між подружжям, потім — якщо домовитися не виходить — аналіз підстав набуття майна та його правового режиму, і тільки за необхідності — досудове врегулювання або судовий спір.

Спиратися тільки на те, що один із подружжя формально не зазначений у документах, небезпечно: суд оцінює реальні обставини набуття майна, а не тільки те, чиє ім’я стоїть у реєстрі. Тому при спорі важливо заздалегідь підготувати докази своєї позиції — документи про джерело коштів, дату набуття, листування або інші підтвердження, а не розраховувати на те, що відсутність запису в реєстрі автоматично знімає ризики.

Ризики угоди без згоди другого з подружжя

Угода без згоди другого з подружжя не перетворюється автоматично на недійсну — але створює реальний ґрунт для спору, і оцінювати цей ризик потрібно до підписання договору, а не після.

Що може статися:

• нотаріус відмовить у посвідченні угоди, якщо побачить, що згода не оформлена або викликає питання;
• другий із подружжя подає позов про визнання договору недійсним, посилаючись на відсутність згоди;
• покупець стикається з претензіями вже після купівлі — коли гроші сплачені, а право власності опиняється під питанням;
• продавець втрачає час і гроші на перегляд угоди, якщо суд стає на бік подружжя, яке не дало згоду;
• навіть підписану згоду можна оскаржити, якщо справжність підпису опиниться під питанням — такі спори в судовій практиці трапляються регулярно.

Приклад: покупець набуває квартиру у продавця, який стверджує, що не перебуває у шлюбі і є єдиним власником. Через деякий час з’являється колишня дружина продавця з претензією — квартиру купували у шлюбі, поділу майна не було, її згоди на продаж ніхто не питав. Покупець опиняється втягнутим у спір, у якому спочатку не брав участі.

Як Dopomoga24 допомагає з питань згоди подружжя

Ми не замінюємо нотаріуса і не посвідчуємо згоду самі — цим займається нотаріальна контора. Наше завдання починається раніше: розібратися, чи потрібна згода в конкретній ситуації, і закінчується пізніше — якщо угода вже викликає спір.

Що входить у роботу:

• аналіз документів на об’єкт та історії його набуття — до шлюбу, у шлюбі, у спадщину або в дар;
• оцінка, чи належить майно до спільної власності подружжя або є особистим;
• перевірка ризиків угоди — для продавця, покупця або сторони, чия згода потрібна;
• підготовка до нотаріального оформлення, якщо згода справді потрібна;
• супровід при відмові другого з подружжя — від переговорів до судового спору, якщо до цього доходить;
• підключення адвоката, коли ситуація потребує представництва в суді.

Консультація проходить як очно, так і онлайн — формат не впливає на глибину аналізу. Ми не обіцяємо, що будь-яку спірну угоду можна провести без згоди другого з подружжя або що суд однозначно стане на бік клієнта: підсумкова позиція залежить від документів і конкретних обставин. Зате ми можемо сказати заздалегідь, які ризики реальні, а які надумані, і що з цим робити далі.